证券时报记者 吴家明

" 现在的房子越建越高，但却越来越不实用。" 最近正在到处看房的赵深（化名）如此感慨。

近期，公摊面积、得房率等话题再被热议。楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性，除了让公摊面积成为 " 明摊面积 "，开发商如何做出更合理的规划并用产品 " 说话 "，这也是摆在开发商面前的新课题。

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购房者的 " 心声 "

证券时报记者查阅发现，2001 年 6 月的《商品房销售管理办法》和 2007 年《物权法》（第 70 条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。公摊面积一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率（指套内建筑面积与套建筑面积之比）普遍在 80% 以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，一些住宅楼的层数甚至超过 50 层，这些超高层住宅的的得房率又有多少？以深圳为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取 3 个在售而且层数超过 40 层的新房住宅项目作为样本，并用套内面积 / 建筑面积的方式估算出得房率，发现得房率普遍仅在 71% 至 75% 之间。同样为 90 平方米左右的新房，多数项目只能做成三房两厅一卫。相比起来，一些楼龄在 10 年至 20 年的二手住宅楼，得房率普遍在 75% 至 85% 之间。

不过，记者也发现越来越多的新房项目开始将得房率当成 " 亮点 " 进行营销。在光明区和宝安区，一些新房将得房率放在营销中心广告牌的显眼位置，"73 平方米就能做成三房 " 等字眼看上去很吸引人。不过，一位新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确是可以有效提高户型的舒适度。不过，一些高得房率项目的提法是创意空间、赠送面积，其实是开发商在打擦边球，多出来的面积所支出的费用在定价时可能已被算进房价，购房者也要仔细辨别。

" 楼市虽然降温，但房价依旧很高，买 100 平方米的房子实际面积才 70 平方米，实在是觉得不划算。" 赵深对记者表示，自己在选择新房时一定会将公摊面积、得房率等因素考虑在内。

记者随机还对近 20 位购房者进行调查，全部受访者都认为，支持住宅应以套内使用面积进行交易。" 在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按套内使用面积计算，只是单价不同，我们要付出的购房成本相对固定。" 甚至还有购房者提出，一些开发商的精装房交付，不应该按照建筑面积进行计价装修，物业管理费也同样如此。

据悉，目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。不过，在全世界范围内，多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算。盈科 ( 上海 ) 律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，住宅建筑改为套内面积进行交易，也要慎防开发商很可能会因此转嫁成本甚至挤压公摊从而导致商品房的小区环境以及品质下降。

公摊取消还是规范？

除了如何计价，市场上也掀起 " 取消 " 公摊的讨论，但在业内人士看来，买房无法撇开公摊面积，其也应计入商品房总价。有分析人士表示，公摊面积较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊面积而使套内面积增加，但舒适度和安全感也随之降低。再比如一些开发商 " 偷面积 "，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。" 在多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新房项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定。"

购房者普遍担心的是公摊面积的随意性、不透明性。所以，相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

近日，关于公摊面积维权的事件频发。比如，山东青岛一套 110 平方米的房子，到手却发现套内面积只有 60 多平方米；购房时销售人员口头承诺的 31% 公摊面积，收房时却变成了 46%……

盈科 ( 上海 ) 律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，" 其实，对于公摊面积存在的一些不合理现象，普通购房者很难发现。需要提醒的是，一旦公摊面积超过 40% 以上，可能就需要引起重视。购房者可以调阅规划设计图纸，看看是否存在错误，如果觉得特别不合理，购房者也可以通过诉讼维权，特别是如果因为公摊面积过大而实用面积过小，导致无法居住使用，或者不符合居住使用的相应品质，购房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最终还是要看判决结果。" 据悉，目前国家对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出 3% 时，购房人有权退房；同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出 3% 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。

李宇嘉认为，" 取消公摊 " 乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要 " 晒在太阳下 "，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。