021年全国房地产市场前高后低，上下半年无论是销售市场还是土地市场，景气度自6月后快速下行。从“三道红线”、“两集中”、“集中供地”到流动性压力显现后的保交付政策，房地产调控政策的不确定对市场产生了显著的影响。无论从开发商、地方政策还是购房者，房地产市场中各个环节的各方参与者，由于对未来市场预期的变化导致了各方行为发生了显著的改变。

我们认为，在以下三个方面，房地产企业的经营思路将发生显著改变：

从土地为王到现金为王：

竞地价限房价叠加预售资金强监管，囤地策略失效，留存现金捡漏式拿地成为企业共识;

从追求规模到追求稳健：

三道红线后，销售规模不再是衡量融资的参考因素，稳健至上下，企业选择活得久而非跑得快;

从全国扩张到区域深耕：

预售资金强监管，集团资金调拨通道受阻，区域深耕策略凭借低管控成本取代全国化策略。

对于2022年，我们认为，本轮供需双弱的周期下行传导链条在没有房地产政策发生实质性扭转前，市场供需难以自发修复，景气度下行压力较大。从销售面积、开工面积、竣工面积、施工面积、房地产开发投资方面，我们认为2022年同比增速分别为-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。稳增长还需政策端因素进一步改善。

我们认为，在2022年房地产板块将迎来政策持续改善的预期之下，头部房企竞争格局优化，头部房企股票将持续演绎“胜者为王”逻辑。关注三条主线：1)融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A;2)区域性深耕民企：滨江集团;3)高评级稳健民企：旭辉控股集团。关注龙头房企金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

风险提示：融资政策变化、土地市场出让规则变化、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时、测算偏差风险。