最近，楼市跌宕起伏。一头是部委轮番出场，鼓励住房消费，利率肉眼可见地下调，利好尚未出尽。

连国家发改委也带头出来喊话了：

2022 年要落实好贷款市场报价利率（LPR）下行。

(资料图片仅供参考)

地方频频出手，山东菏泽、重庆、江西赣州都有银行把房贷首付下调到 20%，非限购城市已经开始强力救市。

但另一头，深圳楼市还在冰封，大批房企挣扎求生，行业高喊 " 黑铁时代 " 来了。

烈火烹油，鲜花着锦，两相煎熬下最难的还是买房人。

2022，房子还能不能买？

其实有个最简单的逻辑。答案其实一直没变过，机会仍然在一线和二线热点城市。

贝壳的创始人左晖有一句名言：做难而正确的事。

最正确的事情，往往所有人都明白，一说就懂了，却极少有人做到。

比如，坚决买入一线城市。毕竟北上广深，是中国楼市永远的白月光。

简单回顾一下。曾经买入一线城市似乎没有今天那么难。

20 年前，深圳房价在 5 千左右，北京、上海还没突破 5 千大关，广州一度降到 3800。

虽然人们的月平均工资只有一千多，但关键是首付很低，手上有万把块都可以上车。

比如这个广州番禺的楼盘——碧桂园华南新城，当时均价 2500，1 万定金即可入住。

今天，这个盘二手均价是 3 万，涨了 11 倍。

在一线城市，这只是个极其普通的案例。

只要你身边有一线城市的朋友，但凡买得够早，房价涨个十倍以上是寻常事。

北上广深的平均涨幅，大约在 10-15 倍。这样的财富机会，可以说是满大街都是。买彩票中 500 万难于登天，买房赚 500 万的例子比比皆是。

如果恰好买中了优质地段，涨幅超过 20 倍也并不罕见。

最近，黄大大在广州的小伙伴翻出一张报纸，是二十年前的买房广告。当时市中心的天河、越秀、海珠，仅需二十万总价便可买房。

看看都让人流口水。有人感叹，好想穿越回去买房！（快醒醒）

放在今天，这些都属于楼龄 " 骨灰级 " 的老房子了，但是算算涨幅，真的让人感受到时间的力量。

拿天河举个例子，涨幅最高的华景新城，高达 18.9 倍；最低的仙湖名苑，也有 9.08 倍。

来源：广州楼市情报

总的来说，20 年来，广州核心区域的房子，平均涨了 10 倍左右。

这个涨幅，在一线城市中并不算最突出的，但也吊打全国其他二线城市了。

20 年来，全国平均房价大概上涨 4 倍，刚刚突破万元。但在一线城市，不涨个 10 倍业主都觉得丢人。

所以说北上广深，绝对是 YYDS。

到了今天，北上广深在楼市的地位更加不可动摇。

其他城市拼命抢人，北上广深只要稍稍打开闸门，人才就疯狂涌入；只要稍稍打开限购的大门，资金就疯狂抢滩。

一线城市房价要不要上涨，有形之手几乎是完全控盘的。这是它们和二线城市的根本区别。

过去 10 年，北京上海因城市发展战略，严控人口增长，京籍、沪籍控制极严。

所以，广州、深圳成为全国疯狂暴涨的 " 人口黑洞 "，加起来增长 1300 多万，相当于塞下了一个西安。

难道北京、上海没有能力吸引人口？绝对不可能。

去年，上海秀了一把肌肉，就让人们看到它的吸引力，能让年轻人如何疯狂。

稍稍放开了一下郊区 5 大新城的落户门槛，去年上海落户人数就冲到了 7.31 万人，是 2020 年的 2 倍多，是 2019 年 3 倍多。比起 2014 年，更是达到 7 倍多。

今年开年，全国楼市都在凉凉，唯独上海一枝独秀，可见一线城市的底气。

7 天春节假期，上海新房卖出 10 万平，同比上涨 646%。比其他 8 个城市加起来还多一倍。

中国区域经济大分化，像鹤岗这样的城市都财政重组了，连公务员都停招了，东北人口十年流失超过 1100 万人。

但是，一线城市强者恒强，虹吸全国的人才、资源和财富。

刚刚过去的这一年，北京上海双双突破 4 万亿，深圳广州在 3 万亿左右，都是富可敌省的存在。

对一线城市来说，房价一时涨跌根本就不重要，狠起来连深圳都可以暴跌，猛起来又可以一年干它 30%-50%。

去年，今天北上广深的均价，稳居全国前列，涨幅也是差异巨大。

数据来源：中国房价行情网

但是，这都不重要。难道忘了深圳在 2019-2020 年的疯狂？对一线城市来说，短期的涨跌根本没有意义，只要看长线就可以了。

比起当年，如今买入一线城市的门槛，已经高了太多。至少要跨越 " 三座大山 "。

2003 年底，广州金碧世纪花园开盘，楼价在 2500 — 3100 元 /㎡之间，今天价格已经突破了 5 万大关，是黄埔区最受欢迎的小区之一。

黄大大身边有朋友入手的，今天也赚得盆满钵满。不过，当时广州还不限购，外地人只要有足够资金就可以买入。

现在买入一线城市，第一关不是资金，而是购房资格。

北上广深，是全中国限购最严格的城市，经过这几年不断打补丁，政策已形成铜墙铁壁。

北京、上海难在获得户籍，极为稀缺困难；深圳、广州落户容易，每年新增几十万张房票。但深圳为了狙击炒房客，已经把买房资格提高到，落户后 3 年才能获得房票。

如果没有落户，则它们都需要缴纳 5 年社保，才能进场。

所以，对那些奋斗在北上广深的朋友们，首先要珍惜手中的房票，这是极为难得的。

现在一线城市对房票管理越来越严格，颗粒度已经细到令人发指的程度。

比如上海，夫妻双方同为沪籍，你以为就能买两套吗？不行，还得追溯到 2011 年 1 月 30 日前。如果夫妻各自和父母共有不超过 2 套，这对夫妻才能买两套住房。

夫妻只有 1 个是沪籍，就更复杂了。购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则不好意思，你还是被限购了。

图片来源：上海松江房地产

解决了名额，当然面临的是资金问题，毕竟一线城市的购房门槛也是全国最高的。

事实上，在北上广深买房，就算是本地中产阶层，也从来没有觉得房子便宜过。

就算按照最低首付三成来计算，总价 250 万以下的房产，几乎很难找到优质楼盘。也就是说，首付门槛最低也要 75 万左右。

当然，也有不少全国各地的土豪，涌入一线城市配置资产。对他们来说，问题不大。

第三大关，是今天的一线城市，同样面临着巨大的分化。

强如上海，也有奉贤海湾这样的奇葩之地，十年涨幅仅仅 25%，让买房人哭晕在厕所；

潮如深圳，也有东部大鹏新区海景房这样的巨坑，让天量资金肉包子打狗，陷入泥沼；

就拿上文中提到的广州来说，20 年前价格相差不大的房产，随着城市发展逐渐分化，也形成了霄壤之别。

黄大大的小伙伴计算了一下荔湾、越秀部分小区 20 年长跑的结果，你感受一下这差距。

来源：广州楼市情报

最惨的是荔湾广场，2001 年价格在 4300 元 / 平，在当时来看，已不算便宜，如今有房成交价在 2.5 万 / 平。20 年涨幅仅 4.81 倍。直到今天，还是一个巨大的楼市黑洞。

但像文德路、黄花新村等，涨幅还不算差。

这样的 " 大分化 " 情境，近年来可以说是愈演愈烈，尤其是中心城区之外，更是巨坑无数。

看看广州十年分化的结果吧。

来源：广州楼市情报

优质选项如珠江新城方圆月岛、都芸华庭，东圃的富通雅苑，黄埔科学城的锦林山庄，涨幅超过 4 倍。

但番禺亚运城、荔湾富力君湖华庭等，就差得多了，涨幅仅有 1.4 倍。算是中规中矩。

最差的是市桥南的海伦堡花样年华，涨幅不过 70%。虽然还是能跑赢一些二线城市，但相比之下，想必业主也会感到心酸吧。

今天，买入一线城市仍然有机会，但是难度真的高了太多。只有意志坚决，并愿意付出时间来谋划、筹备的有心人，才能斩获顶级的楼市红利。

对于有意买入一线城市的朋友，黄大大有几个真诚的建议。

第一，珍惜手中每一张房票、贷票，因为时间成本是最高昂的，金融成本也极为可观。买房是低频高价的交易行为，每一次选注都决定着成败。

过去这几年，黄大大团队跑遍了全国热点城市，尤其是深入考察粤港澳大湾区、长三角，对此体会尤其深刻。

比如广州，虽然房票获取的门槛是一线城市最低的，但也绝对没有浪费的资本。

在 2015 年以后，买入了广州中心城区或黄埔科学城、番禺万博的朋友，应该感受到了时间的威力。

第二，入手一线城市，需要有耐心的谋划，也要看准时机，一击即中。就像豹子扑向猎物，瞄准后迅猛操作，落地为安。

对于生活工作都在一线城市的朋友，不要等到想买房了，才来关注相应的资质、银行流水等问题。

即使限购严格，一线城市仍然对优质人才是张开怀抱的，开发商也会适时推出一定的销售政策，带来购买机会。

比如去年上海松绑了郊区五大新城，就有一定的政策空间；2020 年广州也曾短暂放松黄埔、南沙人才购房政策，开放了政策窗口。

第三，用好金融杠杆，在保证现金流安全的前提下，提升房产投资的收益率。

房住不炒，本质就是国家不希望人们短期内低买高卖，而是要长期持有。整个货币市场改革的方向，就是推动利率不断下降，LPR 降低是大势所趋。

房子之所以值钱，除了市场给它的预期价格，还有一个很重要的原因，就是银行把它作为最具有价值的抵押物。房产也因此成为社会信用扩张的 " 锚 "。

总而言之，买入一线城市房产真的是个系统工程，非常复杂。对普通人来说更是如此，绝对是需要仔细谋划、如履薄冰的大事。