顶着 38 度大太阳，自驾 11 天，跑完 5 箱油，暴走浙江省。

这篇市场稿，是我以晒秃噜皮的代价换回的，望支持，感激不尽。

(相关资料图)

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全国最好的市场，在长三角和珠三角。

两者相比，长三角的各个城市，新一线、二线、三线都更为均衡。

长三角市场，在全国楼市大盘中到底有多重要？

2021 年全国商品住宅新房销售量 15.65 亿㎡，而长三角 41 城销售总量达 3.47 亿㎡，占比全国 22.2%。

浙江市场，在长三角楼市大盘中又处于什么位置？

一看市场容量——

近五年来，浙江主要城市房地产的市场交易容量：

第一档位：年均交易量 1400 万方左右，杭州和宁波，不相上下；

第二档位：年均交易量 800-1000 万方，嘉兴、温州、绍兴 ；

第三档位：年均交易量 500-800，湖州、台州、金华；

第一档位：年均交易量 300 万方以内，丽水、衢州、舟山；

二看价格——

浙江房价整体趋于扁平化，头部城市杭州均价 3-5 万；宁波和温州、绍兴主城均价 2.5-4 万，金华 2-3 万。

宁波、绍兴、金华房价都比较扁平化；温州的价差拉的贼大。

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在浙江省，有一个奇葩城市——温州。

梳理一遍，从杭州、宁波、无锡，甚至绍兴、金华等，这些城市历数近些年，房地产市场发展的都还不错，房价整体都在稳步上升，无论是成交量、增量都比较稳定，典型浙江市场。

但温州完全不一样，温州的房价是过山车式的跌宕、失控性疯涨、刺激、骤冷、猛跌，刹不住车！

温州，全城都在降价，限跌令也刹不住车。

全城房价下沉 10-15% ——

1、除鹿城区热门项目外，其他区域价格都在降；

2、全城毛坯备案价限跌 10%；

毛坯 9 折 + 装修，还卖不动？送 20 万车位，送 20-30 万油卡。

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先说答案。

整个温州的发展重点方向，只有一个准则——滨江。

最值钱、最有价值地方，就是黄金滨江带，尤其是鹿城区滨江带。

各个区域按照价值划分如下：

鹿城 >龙湾 >瓯江北 >瓯海 >洞头瓯江口；洞头岛没价值。

因为温州滨海资源优势不大，海景资源优势也不大，跨海大桥放眼望去根本看不到水，全是泥滩，所以洞头岛根本没价值。

来，逐一分区域来看。

鹿城区：最核心、最贵的区域，凉到惨兮兮。

鹿城去年之前成交量最多，现阶段青黄不接，在售不多，面积大，但卖的并不好；

铁建未来世界，鹿城区省级重点项目，均价 3.43 万，去年的销冠，如今很少人去看；

滨江中梁鹿城壹号，鹿城核心位置 + 温州一档学区，均价 4.45 万，准现房了还没卖完；

瓯江北：最惨片区，房价腰斩，套牢一批开发商。

这其实并不算温州，行政划分是永嘉县，跟温州市鹿城区一江之隔，与瓯江对望，非常近；滨江界面非常好，主城较破；聚集了大量传统产业，奥康，红蜻蜓，报喜鸟产业，以及阀门、汽零部件等都在这里。

临江片区，3 万 5 降到 2 万！

之前最贵卖到 3 万 5，现在位置最好的德信新希望江屿云庄，前排阚江楼栋从最贵的 3 万 + 降到 2 万 8；后排降到最低 1 万 8，同一个项目差价 1 万！

主城，卖一套赔一套！

不临江的主城，融创凯迪博学园，楼面价 1 万 5，现在毛坯 2 万都卖不掉，铁赔！

瓯海区：钱和资源狂砸政府片区。

瓯海 2 个重点方向：

1、临鹿城：外溢，纯蹭；

2、南部新区：

南部区政府板块，以及再往南的瓯海新区，现在已经进入快速兑现期，片区大量的刚交房、在交房、即将交房项目，CBD、奥体中心、银泰、学校也都已经兑现，唯一缺点就是离主城比较远。

龙湾区：最有出息的富春、科技城，打折也卖不动了！

富春：与鹿城区挨着，离市府几公里，楼盘比较多，竞争压力大；

科技城：高新科技产业园，北斗 / 大唐 5G/ 国科大产业园，滨江；

永中：原永中镇，现房，北面临山，百年老街，破、差；

航空港：工业园，经开区，太古可乐 / 模具 / 阀门 / 汽车零部件 / 服装等。住宅项目不多，地也不多，购买力有限，没价值。

富春原本是最有出息的，但过去价格透支太严重，现在 9 折也卖不动。

比如祥生城建九玥府，备案价 9 折，11 层小高均价 3 万，17 层小高均价 2 万 7。

还不买？不能降价了啊，限跌拉满了啊！

直接送车位，送油卡，买房即送 28 万油卡，然后再 93 折回收，返 26 万；一套房子车位 + 油卡又省 45 万。

但它，依然卖不动。

洞头区：疯狂的投资客，正在横扫瓯江口。

洞头区包括两部分 ，一部分是瓯江口，另一部分是洞头列岛；洞头岛完全没价值。

瓯江口其实绝大部分都是人工填出来的，三面环水，刚好处于瓯江入海口。

因为瓯江口现在还在开发初期，城建界面都已经做好了，非常漂亮，温州下一个产业园区，已经落地了唯品会、阿里云，电商基地；也引入了外国语小学和中学，道尔顿中小学，诚意满满。

现在整个温州炒房团最喜欢买的就是瓯江口，现在均价 1 万 5-2 万，最便宜的卖到 9XXX，和主城动辄 2/3 万的房价相比，非常便宜了。

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看完浙江市场，和北方反差感真大。

1、价格完全公开化、透明化；

如果在北方大多数城市看房，你最多只能从置业顾问那里算两个楼层的表单价，真正要买了还能抠搜出一两个点的优惠，看人下菜。

但在浙江的宁波、温州、绍兴、金华等这些地方看房，所有房源价目表是直接公开展示在售楼部的，公示价就是成交价，人人平等，诚不我欺。

2、封顶后按揭，烂尾项目几乎没有。

在浙江，所有城市和项目，网签只用交 20%、30% 首付，等到楼栋结顶后，才开始按揭还贷。

这意味着什么呢？

开发商卖完房最多只能拿到 20% 房款，然后开始埋头建房，等到主体封顶后才能拿到银行的 80% 贷款。

所以，基本不会出现 " 房子烂尾、买房人还要还月供 " 的苦逼事儿。

但在北方绝大多数城市，一旦房子卖出去了，开发商立马拿到 100% 房款，至于监管资金，不说都懂。

3、令人反感、又不得不接受的装修包。

这一点，还真不如北方体验感好，因为北方大多数城市的房价目前还卖不到限价，装修包现象也只出现在豪宅片区。

但在浙江，几乎所有城市都限价，严格限价，成品房交付，开发商要赚钱，就只能往装修包上下功夫。

1000 基装、2000 简装、3000 升级装 …… 有些热门项目，房价 2 万多，装修包能高达 5000，一套百平房子单装修就要 50 万！

更扎心的是，5 千装修包效果只有 2500；2 千装修包效果只有 800 块。

1 千装修标准呢？直接差哭你，人也坦诚 " 这简装是不能用的哦，都要敲掉重装一遍！"

这真是，吃饭吃到苍蝇还难受～