热门看点:5.85%3.7%!房贷利率还能“高转低”?买了房的都要看
2022-06-16 09:42:18 来源:指股网
最近,房贷利率低至 4.25%引起热议,不少在去年以高位利率上车的买家直呼 " 亏了 "。
(相关资料图)
值此背景下,有些中介瞄准了买家这一心态,竟推出 "房贷利率高转低" 的产品,以博得市场眼球。
无独有偶,楼市君有粉丝也面临同样的 " 诱惑 ",那么这类产品到底靠不靠谱?有什么操作风险?
粉丝与楼市君聊天截图
房贷利率还能 " 高转低 "?
背后操作不简单,月供低但总利息高
随着房贷利率频频下调,从去年的高位 5.85% 到目前最低仅需 4.25%,一听到有 " 高转低 " 的操作,很多高位买入的粉丝已经开始蠢蠢欲动。
首先,提醒大家,目前广州的银行是没有这类产品及政策可以操作的。
至于按揭中介口中的高转低利率产品是啥,又是如何操作的?
楼市君顺腾摸瓜下发现,按揭中介口中转低利率产品,实则为按揭贷款转为经营贷款。
实际上就是通过按揭公司 / 银行先垫资还清原有房贷,等房子解押之后,再把解押后的房子拿去跟按揭公司 / 银行申请经营贷。
具体的操作流程如下:
1、垫资解押:联系按揭公司 / 银行,垫资先还清原有房贷,房子就可以顺利解押。
2、抵押贷款:将房子重新抵押给银行申请贷款(经营贷)。
3、还清垫资:(经营贷)贷款批复下来之后,再把欠按揭公司 / 银行的垫资费还上。
4、正常月供:每月正常还贷款(经营贷)月供。
这样一套流程操作下来,要点在于表面上看起来,利率会比原来房贷利率低很多,从而达到省钱的目的。
至于其中具体需要承担多少利息和费用,真的能省下钱吗?
楼市君咨询了按揭中介,其表示,现在转贷,最长可以转 10 年期,利率仅需 3.7%。
相当于如果是贷款 100 万,10 年内仅需每月还约 3083 元利息,总共需要支付约 37 万利息,10 年到期后再还上本金或者续贷 / 转贷。
楼市君与按揭中介聊天截图
对比起来,如果同样是 100 万等额本息,按高位的 5.85% 算,10 年期月供约 1.1 万,总利息约 32.3 万。(每月还款额 =100 万 × [ 5.85%× ( 1+5.85% ) ^120 ] ÷ { [ ( 1+5.85% ) ^120 ] -1}=11026.87;总利息 =120×11026.87-100 万 =323224.80)
同等条件下,低利率产品总利息 37 万,而正常的房贷总利息仅约 32.3 万,谁省谁亏不是一目了然?
不仅如此,按揭公司或者银行先垫资还清房贷,还涉及到一个垫资费未算进去。
楼市君咨询了多家按揭中介,得知目前垫资费用最低万 5/ 天,月息一般在1.5-3%之间。
而经营贷的放款时间最短需要一周,慢的话 2-3 周。
按最快最低的来算,贷 100 万一周需要支付 3500 元垫资费,如果不慎拖上一月,则需支付1.5-3 万不等。
可能很多人会说,尽管低利率产品需要支付的利息多些,但表面利率低、月供低,且垫资费也只是小头,想减轻月供压力的朋友可以考虑?
需支付注册费、中介费等各种费用
政府出台新政提醒不要使用经营贷买房
别忘了,这种产品除了总利息高之外,先不说其中的风险,它还存在着另外三大不足:
一是贷款期限短,一般为 3-10 年,期限越长需要的资质要求越高。
二是经营贷主体需要有经营证明(营业执照、公司、个体户)等,注册费大概是 3500 元,每一年的维护费用大概 6000 元不等,又是一笔不菲的花销。
三是找中介机构帮忙办理,需要支付一定的中介费,一般情况下 300 万以内需支付 1%、300 万以上需要支付 0.8% 的中介费。
贷款 100 万的中介费就大概是 1 万元,这还不包括流水、资质不好所需支付的 " 沟通费 " 等其他成本。
林林总总加起来,支付了大几万的费用之后,贷款终于批下来,但还要承担两方面的风险。
一方面,是来自于按揭公司 / 银行的风险,以 10 年期为例,不要以为贷款批下来了就可以一劳永逸。
按揭公司 / 银行对于这类产品的审批一般是 3 年一次,如果 3 年后,发生审批政策改变或者自身资质变差等其他不确定因素,就可能会面临被抽贷。
另一方面,是政策层面对于经营贷、消费贷流入楼市一向都是严打严控,被发现的不仅要抽贷,可能还要承担高额的罚款。
此前就有过先例,因为 5 月做了一笔抵押经营性贷款,6 月买房,却无法通过银行按揭,遭遇抽贷。
截图来源:深圳融易
并且,近期,为防范新建商品房交易风险,广州市住房和城乡建设局也发布《广州市新建商品房交易事项风险提示》。
截图来源:广州市住建局
其中就有提到一条,要根据自身资金情况量力而行,不要使用经营贷、消费贷等金融产品购买新建商品房。
对此,楼市君还是提醒大家一声,转低利率产品风险较大,走正规贷款途径才更为保险。
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