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10 天内两次松绑楼市!苏州新房成交仍同比大跌,各区域去化率明显分化

2022-04-22 08:50:29 来源:指股网

" 苏州楼市目前两极分化比较严重,核心区域新房和二手房价格倒挂,楼盘去化率能达到 90% 甚至 100%,基本要靠抢。但区域位置稍微偏一点的项目走量就很难了,对分销渠道的依赖程度很大,能占到 70% 及以上。" 某 TOP30 房企苏州区域项目营销策划张钰告诉《每日经济新闻》记者。

继 4 月 11 日将二手房限售期由 5 年调整为 3 年、外地户口购房社保条件放宽后,苏州今日(4 月 21 日)再次发布政策:首次使用公积金贷款,个人由 45 万元提高到 60 万元,家庭由 70 万元提高到 90 万元。

尽管政策持续在放松,然而受疫情影响,近期苏州部分地区新房售楼处、二手房中介门店关闭。克尔瑞苏州统计数据显示,截至 4 月 20 日,4 月苏州市区商品住宅的供应面积为 7.87 万平方米,同比减少 93%;成交面积为 24.99 万平方米,同比减少 74%。

区域去化两极分化严重

张钰负责的项目位于苏州城郊的苏相合作区,在去年底首次开盘时由于价格相对同区域其他项目具有优势,因此在苏州的环线刚需市场非常有竞争力," 首开两天去化率达 40% 左右。"

不过张钰也表示,那时受疫情影响没那么严重时,如果放到如今这个市场情况开盘的话," 很难达到这样的数据了。"

事实上,受疫情影响,年后苏州住建局就发文要求:" 暂停大规模线下开盘、交付、推广会等聚集性活动 ",此后又随着疫情变化情况暂停了部分线下售楼部的开放。" 基本现在很多售楼处只能线上带看。" 张钰表示,目前能集中开盘的项目已经不多了。

部分城市 2022 年 3 月开盘去化率变动情况 数据来源:CRIC 调研

据克尔瑞监测数据,3 月苏州有 9 个项目推售,开盘去化率高达 60%,算是近半年去化率较高的月份之一。值得注意的是,苏州区域板块分化行情持续加剧:园区、狮山核心板块去化表现最好,园区 2 个价格倒挂盘 " 日光 ";其次是新城板块,去化率能达到 60%-80%。但同时,绝大多数板块楼盘去化率低于 40%,并大量分销且佣金比例达 3%-5%。

" 核心区域价格倒挂盘如园区奥体颐和玲珑、新区狮山等项目,基本还是要‘抢’的。" 张钰向《每日经济新闻》记者坦言," 非核心区集中开盘如果能卖到 5 成就已经是相当亮眼的数据了,能卖到 2-3 成的也是不错的项目,当然卖得更差的也有。所以现在非核心区域的楼盘项目,基本上拿了证就滞销,严重依赖分销渠道。"

在持续低迷的市场情况下,开发商不得不通过各种优惠吸引购房者,以价换量。" 在一些非核心偏远区域,一些项目借工抵房、员工房方式进行促销,最低折扣可以打到 6-6.5 折,非核心、但还过得去的板块正常折扣为 9 折 -9.7 折左右,还有一些可以打到 7-8.5 折。"

此外,相城区部分项目在 8.5-8.8 折的基础上,还送物业费、车位抵用券、家电等,但去化率低至 20%。

《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了苏州链家一门店经纪人李良,对方表示," 受疫情以及行业下行影响,今年苏州很多项目成交量较差,一些项目卖不动,在现有优惠下,还可以再谈其他优惠。"

" 基本上现在大部分项目优惠都可以谈。" 李良举例道,号称 " 北新区第一豪宅 " 的璞玥风华现房销售,因为卖得不太好,跟之前相比现在也降了差不多有六七十万元了。

十天之内两次松绑楼市

事实上,今年以来苏州市场情况并不乐观。

克尔瑞数据显示,1-3 月,苏州市区商品住宅供应面积为 101.19 万平方米,同比减少 35%;成交面积为 140.94 万平方米,同比减少 40%。二手房市场成交量也不容乐观,一季度苏州市区二手房总成交 9853 套,较去年同期成交量直接腰斩。

没有迎来楼市 " 小阳春 ",进入 4 月又遇疫情影响,苏州楼市不可避免地迎来 " 休眠期 ",部分新房售楼处、二手房中介门店关闭,直接影响了新房客户的来访量和二手房的带看量。

截至 4 月 20 日,今年 4 月苏州市区商品住宅的供应面积为 7.87 万平方米,同比减少 93%;成交面积为 24.99 万平方米,同比减少 74%。而这近 25 万平方米的成交量中还包括因此前网签数据延迟的部分;二手房方面亦如此,4 月至今苏州市区二手房成交套数为 1846 套,仅为去年同期成交量 ( 4491 套 ) 的 41%。

克尔瑞苏州分析师认为,短期内苏州楼市行情的变化和疫情能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;一旦疫情得以控制,楼市会慢慢复苏。

来源:苏州市住房公积金管理中心官网

为刺激楼市,4 月以来,苏州已连发两份 " 救市 " 政策。

4 月 11 日,苏州发布新政:一是将二手房限售期从 5 年改为 3 年;二是非本地户籍(外地人)在苏州买房,社保(个税)不用 3 年内连续缴满 2 年,只要累计满 2 年即可;三是外地人卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房。

10 天后,苏州再次放松政策将公积金贷款额度提高:首次使用公积金贷款个人由 45 万元提高到 60 万元,家庭由 70 万元提高到 90 万元。

截至目前,苏州已经从限售、限购、公积金端开始松绑。克而瑞江苏分析认为,苏州疫情基本好转之后,楼市会回到正轨,但去年四季度以来这种下行低迷的状态很难在短期内逆转,因为市场信心需要时间修复,且疫情影响之下,市民的消费观念将会更加谨慎。

不过在张钰看来," 现在政策救市还只是不痛不痒的层面,市场信心建立、市场好转任重而道远。"

数据来源:土拍网

值得一提的是,今年一季度苏州市区无涉宅用地成交。3 月 28 日,苏州发布今年首批次集中供地公告,推出 15 宗涉宅用地,总占地面积 83 万㎡,总起拍价 227 亿元,将在 5 月 9 日、5 月 10 日正式竞拍。

(应受访者要求,文中张钰、李良为化名)

每日经济新闻

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