从蓄力优势区域深耕到主动求变缩表出清，从探索第二增长曲线，到提质增效强化企业生产力，祥生控股（02599.HK）在2021年所做的努力，体现出企业变革的毅力与决心。

据祥生控股公布的2021年度业绩，公司权益销售额连续三年实现增长，去年已售合约总建筑面积同比微增4.8%。期内，祥生控股持续提升产品与服务品质，聚焦保障工程进度、保障产品交付，全年实现交付超40000套。

观望情绪渐浓的市场行情下，打开全新格局、把握机遇，不断提升自身竞争力成为房企新阶段下的发展重点。从祥生控股发展战略来看，公司以浙江为大本营、泛长三角为主战场，在不断深耕中总结出与公司发展相匹配的战略抓手，不断夯实企业成长质量、提高产品品质。与此同时，祥生控股还展开多元化布局，探索第二增长曲线以增加利润增长点。

就现阶段所面临的压力，祥生控股方面坦言，公司坚决不回避、不躺平，公司终将交付、工程与质量视作头等大事不放松，并同步落实实际问题解决与日常经营保障，将双管齐下、同时紧抓这两个方面。

“面临眼下多重挑战、严峻复杂，在此攻坚克难阶段，公司将坚持掌控好发展基本面、抓紧修复流动性、充分调动运营效率，一步一个脚印，不断让公司保持处于稳健发展轨道中。”祥生控股方面表示。

缩表出清 致力化解阶段性压力

祥生控股2021年度业绩显示，报告期内归属于公司权益的合约销售额803亿元，较2020年小幅增长2.8%，实现连续三年增长。期内，归属于祥生控股的权益合约总建筑面积594.67万平方米，同比增长4.8%；合约平均售价13509元/平方米，较同期保持稳定。

年度业绩显示，祥生控股2021全年实现收益437.19亿元，期内溢利48亿元，毛利润总额45.72亿元。

业内人士指出，2021年受房地产行业系统性调整影响，不少房企对位于三、四线城市去化较为缓慢的项目货值折价出售，以提高资金流动性。受物业分布区域、销售物业品种结构不同，以及售价水平不同影响，去年房企毛利率不同程度出现一些变化。

“对房企而言，保持企业运营安全，是房企去年较为重要的几个目标。降负债、促销售、回现金，提高现金对到期债务的覆盖率，是很多企业持续应面临的课题。”克而瑞一位分析师表示。

从债务层面来看，祥生控股对债务结构实现了进一步整体优化。

截至2021年底，祥生控股债务有息负债343.86亿元，较2020年的461.77亿元大幅度下降了25.5%，负债规模明显缩减。从偿债时间段角度来看，截至2021年末，公司于一年内偿还债务较上一年同期明显缩减约50亿元；2年偿还与2至5年偿还债务均明显缩减，债务结构实现进一步优化平衡。

值得关注的是，祥生控股报告期内净资产小幅增加6%至169.52亿元，连续两年稳定增长。同时，公司总资产也保持较为稳定，至报告期末规模为1457.43亿元。

由于负债整体下降幅度较大，加之资产稳定增长，祥生控股期内资产负债率，也从2020年的90%下降至88.4%。

随着降债效果显现，祥生控股平均融资成本也进一步下降。公开资料显示，公司2020年底平均融资成本较2019年下降0.2%；截至2021年末，这项指标再降下0.3%至8.8%。另外，公司资产抵押金额也从2020年的713.92亿元下降至380.12亿元，下降幅度达47%。

就公司正在面临的阶段性风险与压力，祥生控股表示，公司将全力应对，积极筹措资金解决境外债务问题，并与各债券投资者保持主动交流和跟进。“未来也将积极加强与境内合作机构的沟通和交流，确保妥善处理所有债务问题。”

持续泛长三角 探索第二增长曲线

市场变革过程中，精准有效的投资，巩固“基本盘”成为众多房企共同目标。马太效应下，一、二线与核心发展区域市场空间被进一步打开，房企在聚焦优势地带持续深耕的优势，也得以逐步展现。

在整体发展战略上，祥生控股聚焦长期深耕，持续挖掘区域与城市、板块价值。

2021年，祥生控股在15个城市新增了20个项目，新增土储应占总建筑面积超291万平方米，主要位于杭州、台州、温州、绍兴、嘉兴等城市。截至2021年12月31日，集团共计拥有项目232个，分布于全国11个省份47座城市。

公告显示，截至2021年底，祥生控股应占土地储备总量达2081万平方米，可供未来2-3年开发使用；这其中，366万平方米留待未来开发之用，405万平方米为可供销售、投资的已竣工物业，1310万平方米处于开发中。

立足于长三角一体化发展浪潮中，祥生控股坚持布局浙江及泛长三角地区二十余年，坚持在高能级城市长期深耕。

从土地储备地域分布来看，祥生控股有774万平方米土储位于泛长三角区域，占土储总量37.2%，有1046万平方米位于其布局大本营的浙江省，占总土储比例50.3%。

公开资料显示，祥生控股目前在长三角布局规模，占现有土储总量的87.5%。在当前各城市市场分化逐渐显现行业趋势下，公司整体布局基本面良好，在核心城市群发展地带前景稳定、前景可观，企业“基本盘”也因此进一步得到夯实。

除地产主营业务，祥生控股多元化布局的物业管理、租赁收益等“第二增长曲线”，也初见成效。

业内认为，随着楼市调控持续进行，单纯的地产开发盈利模式难以为继，需要探索新业务，为后续增长提供新载体。

“除住宅主业收入外，公司近两年来也在物业租赁、管理等业务上寻找收入增量，以实现长期可持续发展。”祥生控股方面表示。

获益于商业广场商业管理收入增加，祥生控股物业管理2021年服务收益增长明显，期内总收益超1700万元，较2020年增长43.4%。另外，公司物业租赁收益同比增长95.1%至7647万元，2021年投资物业平均值收益1770万元，较2020年的460万元大幅增长了283.4%。

“公司将择机通过多元化布局增加利润增长点，进一步增强企业盈利稳定性。”祥生控股方面表示。

对“第二增长曲线”的探索，祥生控股表示，公司将一直恪守长期主义战略，保持有质量的稳健发展。“在城市发展的核心节点上，将商业地产作为城市基础设施来长期持有经营，分享城市升级所带来的价值红利。”

业内认为，随着杭州祥生中心以及上海祥生中心等重点综合体项目的推出，将进一步提升祥生控股集团盈利的稳定性。