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房地产行业预计将迎来新一轮政策支持

2021-12-16 15:10:59 来源:国泰君安证券

总量数据在同比增速上均有回暖,此前判断Q4阶段性见底预计将达成,在地产投资分项上仍有拿地贡献担忧。

11月销售金额同比增速回到-16%,仍处于较大幅度下滑态势,但较10月的-23%有明显回升,同样在新开工面积、地产投资增速也均有同样表现,呈现出增速阶段性见底的态势。在各类指标中,土地购置金额增速较快,尽管我们并不使用该数据,因其统计口径和实际招拍挂都较大差异,但对地产投资构成确实有相关关系,其11月同比增长24%,带动地产投资回升1个百分点,若扣除,预计实际在建工程端仍处于低位水平。

尽管数据整体呈现供需两弱的态势,但潜在供给弹性被资金监管所约束,若给定去金融化方向不变,略微的放松可能导致供给弹性大于需求弹性,以当前环境来看,对2022年供需结构仍然有一定担忧。

截至11月,全年新开工面积为18.3亿方,较销售面积的15.8亿方略多,考虑部分不可售,整体处于紧平衡状态,粗看供需格局较2020年更好。当前资金监管使新开工加快去化的动力减弱,并预计将扩散到因库存增加使开工动力再次下降。但这并不代表房企土地储备已经处于低位水平,若按三条红线要求,当前已经土储处于合理水平,而按照更为严格的预售资金监管看,当前仍处于土储过多的情况。因此,若给定房企去金融化方向不变,那么一旦有略微的放松,将带来供给弹性大于需求弹性,库存反而会加速累计,那么2022年供需结构仍有一定担忧。

需要警惕当前从金融风险向市场风险演变的可能,11月的数据带来一定信心,但压力点仍在2022年一季度,通过外部因素改变仍是必选项。

若2021年Q2和Q3是部分房企因为监管产生了金融风险的话,那么进入Q4以来,金融风险已经开始向市场风险演变。尽管我们认为Q4会是阶段性底部,但2022年Q1仍然存在变数,主要风险点在于金融风险有进一步放大的可能。一方面,2021年Q4销售确定性同比下滑,而1季度销售本属于淡季,另一方面,1季度是偿债高峰,历史上均是通过4季度销售回款用于1季度债务偿还,而当前压力较大。假定要不发生兑付风险,也即所有债务均会兑付,那么一定需要外部因素来改变当前债务久期结构,用长久期债务置换短久期债务,仍然是当前房企的必然选择。

随着政策的明朗,市场希望看到销售的快速起色,预计难以兑现,但当前仍存政策进一

步缓和的空间,预计将在1季度迎来新一轮政策支持。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等;地产中介方面,受益我爱我家;同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

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