站在风口上，猪都可以飞起来”，小米雷军不经意的一句调侃被无数创业者视为经典!

“风口”来自哪里?来自国家的政策导向，来自人口和需求!人在哪，需求就在哪;需求在哪，投资就在哪。人口是国家发展和消费结构的关键因素，也是企业制定企业战略、决定资金投向的重要依据。

世界发达国家，城市群和都市圈是规模最大、最强劲的内需市场，产业、科技、资本和人口高度集聚。

据全国第七次人口普查，我国城镇人口9.02亿人，与2010年相比增加了2.36亿人，城镇化率达63.89%，上升14.21个百分点。粤港澳大湾区人口7801万人，比2010年增加了2189万人，增幅39%。其中深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山等6市新增常住人口达2040万人。且随我国新型城镇化的稳步推进，中心城市、城市群人口还将进一步集聚。

城市运营，正站在“新风口”之上!

一、城市运营，是国家实现高质量发展的需要

改革开放40多年，我国经历了世界史上规模最大、速度最快的城镇化进程，但作为最关键因素“人”却被忽视了，重经济发展，轻生态管理;重物质积累、轻文化发展;重项目建设，轻公共服务;重新城建设，轻旧城更新……不少大城市都不同程度地患上了“城市病”!

城市发展事关人民福祉和国家发展全局!中国经济“三高一低”的粗放型模式已严重制约着国家高质量发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”!

十九大报告明确指出：我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。经济增长质量要更注重劳动生产率、科技创新等。经济调结构，改变增长方式势在必行，以粗放型投入为支撑的经济增长方式必然发生改变!

城市运营，除政府明令禁止外，凡城市所要，居民所需均可经营。统筹好“生态、生活、生产”三者关系，充分发挥房地产为城市发展和城市居民提供高品质生产生活空间、场所和服务的核心价值，住房、写字楼、长租公寓、商业综合体、宾馆酒店、仓库厂房、交通运输、医疗健康、教育娱乐、休闲运动、养老托幼等城市所需的一切生产和生活设施“百花齐放”，吸引人，留住人，培育和孵化新产业，实现资源优化整合、产城融合，取得城市资源的增值和城市高质量发展。

二、城市运营，是房地产企业转型升级的需要

1998年，国家停止住房实物分配，住房商品化和社会化一日千里，史无前例庞大的购房刚需群体使房地产业一路高歌猛进!

进入新常态、新时代，房地产市场环境时过境迁，住房问题更注重公平正义，市场属性由单纯的经济属性为主逐渐向社会与民生属性转变;市场从总体供给不足转为结构性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地产作为短期刺激经济的手段;三道红线、房地产金融集中度管理、住宅用地集中供应，从产、供、需三环节制约着房价……叠加新冠疫情的影响，企业利润如同“王小二过年”!

土地资源成瓶颈、政府需求转变，高周转、高杠杆、高负债、高回报的单一住宅开发销售模式不能为城市带来持续就业和税收，不仅浪费了资源，沉淀了巨额资金，还滋生金融和社会稳定风险┉┉城市政府更强调产业带动，更注重城市持续发展，由增量市场进入存量市场的房企迫切需要转型升级、寻找行业的“新风口”。

转变房地产发展模式，对过往粗放的模式进行调整、革新，有机地平衡产业、居住和服务的资源利用与发展关系，促进资源效能的更大释放，引导房地产更好地服务于国家高质量发展的大局，成为城市产业发展、居民生活服务的有机载体，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等实现资源增效，城市运营是不二的选择!

三、城市运营本质是“房地产+”，中心城市商品房市场仍有可为

房地产具有整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。一直以来，房地产开发都是城市运营中不可或缺的组成部分，充当着主力军和急先锋的角色。

城市不能仅有“房”和“地”，没有“产”(产业)作为支撑，“卧城”“空城”都算不上真正意义的城市，反之也然!这不仅丧失了房地产推动城市可持续发展最为重要的功能价值，也有悖城市运营的初衷!

城市运营本质是“房地产+”， 但不是单纯唯一的房地产开发，“拿地+建房+卖房” 简单而粗暴，还必须有城市生产、居民生活所需的一切空间和服务配套，产业和房地产开发相辅相成、相得益彰。合适比例的房地产开发对于企业快速实现资金平衡、降低风险，完善城市肌理具有举足轻重作用!

新常态房地产市场分化加剧，住房全面短缺、房价普涨成为“昨日黄花”，但部分人口持续流入的大城市、中心城市由于城市资源聚合的虹吸效应，市场存在结构性、区域性供求矛盾，商品住房仍具有较大市场需求。反之人口流出、经济欠发达、产业结构不完善的中小城市整体潜在需求偏弱，供应已超出当地经济社会发展需要，房地产任性不得!

顺应国家和新技术、新消费的发展趋势，行业发展态势，以及地方经济和自身比较优势，因地制宜、因势利导地选准主导产业发展方向，并充分挖掘、放大。坚持错位特色发展，避免同质和低水平，发挥房地产资金实力强，客户资源丰富，善于整合等优势，展开“房地产+”，由主导产业刺激带动相关配套产业，实现跨界与整合，开辟赢利新赛道，从而获得市场认同和商业价值，进而构筑城市和产业优势。

四、城市运营要以“人”为核心，从卖房子转向卖生活

城，所以盛民也;民，乃城之本也!

城市承载着人们对美好生活的向往。今天，全国超过三分之二的人口生活在城市，时刻与城市发生交集。

从解决温饱到小康，人们对美好生活的追求与日俱增，物质需要丰裕，不仅有衣食住行等基本物质需求;精神更要求富足，有文化娱乐、体育休闲、健康养老等精神需求、改善性需求。

住房消费从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”，人们对住房功能的要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要。尤其是突如其来的新冠疫情，人们期盼居住条件更舒适、功能更齐全、环境更优美、生活更便捷、文化更丰富、生活方式更健康，“让居住更健康”成为新冠疫情后不可逆转的潮流!

妥善处理城市与人、城市与自然、城市与城市的关系，坚持人民为中心，以人民对美好生活的追求为着力点和出发点，参与城更新，优化城市环境，创造宜居、宜业、宜游的优质生活环境，从卖房子转向卖生活。让人们获得感、幸福感、安全感更充实、更有保障、更可持续，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，应该是城市运营不懈的目标!

未来已来，明天的方向比今天的地位更重要!

在新型城镇化的蓬勃浪潮中，精明的房企纷纷在“城市运营和服务美好生活”展开探索实践，将企业战略转型升级的触角指向城市运营。从2003年开始，星河控股集团便以“城市运营引领者”为使命，旗帜鲜明地提出“要做500年，不做500强”，从增值土地到重塑居住、从布局金融投资到产业运营、从升级消费到创新体验，脚踏实地致力于产业、地产、置业、资本、金融、物业等业务板块打造，形成产城融合的生态圈，完成了从城市空间提供商向城市运营者的主动转型，为房地产转型升级、拓展城市运营提供了借鉴。

行百里者半九十!

今天，互联网、物联网、云计算、5G、人工智能、区块链等智慧服务方兴未艾，科技变革正在深刻影响着城市的生产生活模式。

如何顺应新科技和新消费的发展潮流，与时俱进导入资源，激发城市在“双循环”新经济格局中的潜能，为城市提质增效赋能……这是城市运营者时刻需要关注和破解的课题。

始终保持“初心”和“再出发”的心态，城市运营永远在路上!（王韶）