调控加码,“后五一”广州楼价预计将更加合理
2021-05-18 10:24:03 来源:金羊网
今年4月3日和4月22日,广州市先后施行了两份关于房地产市场平稳健康发展的政策,调控不断加码,且新政出台的时间恰在广州首次集中供地和五一假期之前,被业内视为“平稳市场的重要举措”。
今年五一是新政出台后的第一个营销节点,广州房地产市场有哪些变化?
羊城晚报全媒体记者五一假期走访市场发现,在“房住不炒”的大背景下,五一新货以刚需产品居多,各大热门楼盘人气较旺,买家认购踊跃,也有开发商趁五一节点向买家让利。此外,调控下,广州本地买家占比明显升高,各楼盘也针对新政对买家进行提醒介绍。
根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据,今年五一假期(5月1日-5日),广州全市一手住宅网签1204套,较去年十一假期(2020年10月1日-8日)网签的905套上涨了33%。有专家表示,广州楼市整体比较理性,五一市场表现就是一个不错的回答。
合富研究院认为,密集的调控表明政府“房住不炒”的决心,市场平稳健康发展是主基调。五一市场将是本轮楼市风向的关键点,预计“后五一”广州楼市总体推新节奏将会加快;价格方面,出于房企自身资金回笼及政府新房指导价监控双重考虑,预计房企定价将会更加合理。
货量:增城占比近半
根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据,今年4月,广州全市一手住宅网签10990套,环比3月的12492套下跌约12%。合富研究院分析五一节前市场认为,调控持续加码使得4月广州一手住宅成交呈高位盘整趋势,中心区、近郊需求稳定但受限于“可售货量不足”、成交规模缩量;远郊增城、南沙成交集中在加推项目上,客户持续分流。
据广州中原研究发展部调研,今年五一假期广州实际推出3301套一手住宅,推货量比去年同期增长19%,为近五年同期新高,这主要是因为近年增城、南沙等区供地增加,相关宅地陆续转化为新房项目,以及三四月份“积压”的新货集中入市。主力推新货的区域为增城(1658套)、南沙(533套)、黄埔(336套),广州“东大仓”增城推出超千套新货,约占广州五一市场的一半。
调控轮番出台对开发商的推货计划存在影响。在新政磨合期,由于规定预售证必须与项目备案价挂钩,不少开发商的项目选择暂不入市或延迟推售计划,4月末新批货量才逐渐回升。
据统计,五一期间,增城永和、石滩、新塘有较大体量项目入市,区域内新盘众多,项目之间竞争激烈。南沙横沥岛、万顷沙借规划利好也有楼盘推售,其中横沥岛受地铁18号线首期年内开通、金融岛概念等利好带动,吸引包括本地客在内的大湾区买家关注。黄埔科学城、老黄埔项目蓄客理想,只待预售证获批即推售。番禺区五一气氛比较活跃的项目均集中在东部亚运城、石楼一带。
现场:刚需产品为主
在众多新货当中,记者留意到许多楼盘在五一期间主推面积不大的刚需产品,吸引了不少刚需“上车客”。
如5月1日位于增城新塘板块的阳光城·翡丽山正式对外开放,首推75-95平方米带精装修三房及四房紧凑户型。阳光城广州区域营销总经理张辉表示,该项目住宅产品的定位几乎“100%刚需”,在玄关、厨卫、卧室均设计了实用高效的收纳系统,同时兼顾动静分离的“+1型”空间,满足都市年轻人的“硬核人居需求”。该公司营销总监赵吉介绍,该项目对面是已经进入二手市场、业主家庭有分户需求的超级大盘敏捷天伦,北面是物流产业园,东面是新沙大道北,1公里范围内有广州新塘牛仔城、新银工业区、各类服装厂等,“产品设计精确瞄准‘上车族’,我们有大量的市场调查数据作支撑”。
黄埔科学城新盘时代天韵首推81-110平方米的三房及四房,其中约81平方米的产品最受买家青睐。现场销售人员告诉记者,产品面向刚需客户,认购价10万元起即可“锁房”,“五一当天开放样板房,买家认购踊跃,有看楼客上午看到心仪的单位,下午打算锁房,却已被其他买家抢先一步”。
科学城板块较成熟的项目大壮名城近期将加推1栋约180户的住宅楼宇,产品为91-117平方米的三房及四房,销售人员称“五一期间认购人数不少”。南沙横沥岛的湾区·金融城将推出70-135平方米的两房至四房新品,销售人员介绍,约70平方米的单位为横沥岛难得的小户型,适合“上车”。
价格方面,开发商也趁五一作出了一定的让利。星图的销售人员向记者表示,五一假期推出了部分特价单位,单价比此前低了一两千元,“旧客明显增多,而且这个五一刚需客看楼的积极性大大增加”。
时代天韵的销售人员表示,五一期间参考单价为4.2万元,“假期后可能会上升两三千元”。南沙蕉门附近的十里方圆也推出了10套特价单位,据介绍,这些单位总价整体优惠了20万至30万元。
变化:本地客占比升高
今年以来,房贷发放趋严,4月广州陆续出台楼市调控政策,海珠、番禺两区跟进调控,包括人才购房须取得不动产权证满3年才可转让、严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力、9区个人销售住房增值税免征年限从2年提高到5年、人才政策社保要求变化等,而五一前广州48宗宅地集体出让,总体成交稳定,有效稳定了后市供应。置业者心态发生改变,开发商也越来越谨慎,同时新政限制了部分外地买家进入广州购房的资格,广州五一楼市也有了新的变化。
旭辉曜玥湾的销售人员向记者坦言,新政施行后,项目取消了部分不符合政策的外地买家的认购资格,广州买家占比明显上升,“目前认购的多数为本地客”。
星图的销售人员表示,因新政实施,最近一两个月从黄埔区外溢到他们楼盘的买家增加了10%左右。与此同时,为配合新政实施,该楼盘每逢周末和节假日,都会邀请银行负责房贷的工作人员驻场讲解新政,以及帮助买家进行房贷初审工作,尽量把该项工作前移,有效帮助买家在落定前明确自己的购房资格。
而在南沙湾区·金融城和黄埔时代天韵,销售人员在介绍产品时或买家签署认购书之前,也会特意解释首付资金的来源、流水、放款时间等方面的注意事项。
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