中国人民银行、银保监会9月29日深夜发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

为何阶段性放宽首套住房贷款利率下限?具体哪些城市可放宽?对楼市将产生怎样的影响?中国人民银行、银保监会给出了解释，记者第一时间联系业内人士予以解读。

至少有23个城市符合要求

中国人民银行、银保监会对此表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

具体来看，哪些城市可放宽?此次政策措施予以明确：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。“此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。”他表示。

降低满足刚性住房需求的门槛

东方金诚国际信用评估有限公司研究发展部高级分析师冯琳对此解读称，这是继“保交楼”措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。

今年以来，监管部门已有过调整住房贷款利率的先例。2022年5月，人民银行、银保监会发布通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，但二套住房贷款利率下限不变。

此次允许部分城市可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷款利率下限，意味着银行可以与客户自主协商首套房贷利率而不受下限约束，有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1%的水平上进一步下调，降低满足刚性住房需求的门槛。

8月24日召开的国常会曾明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。此次阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，即是允许地方灵活运用信贷政策的体现，有利于支持地方“因城施策”用足用好政策工具箱。

预计迎来新一轮房贷降息潮

记者注意到，就在同一天，9月29日中国人民银行网站还发布消息称，央行货币政策委员会2022年第三季度例会上表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

监管层针对楼市多次发声，业内人士对此普遍分析认为，“房住不炒”和“因城施策”贯穿整个楼市调控，坚守红线的基础上也为部分区域用足政策工具空间创造条件。

严跃进表示，此类政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

冯琳判断，后续视房地产市场运行情况而定，不排除将这一举措扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，预计四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。