上海城市更新房企机遇,征地流程加速项目周转
2021-07-07 09:40:26 来源:观点地产网
6月,上海发布了“十四五”旧区改造总体目标,计划2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户,2022年计划完成改造40余万平方米、2.2万户,全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成。
十四五期间,计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米、受益居民1.7万户。这意味着,上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造接近尾声。目前,中心城区成片二级旧里以下房屋未改造存量仅余110余万平方米。
十三五期间,上海计划完成二级旧里以下房屋改造240万平方米,超额完成约281万平方米,完成率117%。十四五期间,二级旧里改造任务计划总量为159.4万平方米,仅为十三五计划总量的66%。
上海的成片二级旧里以下改造量总量减少,但改造速度有所提升,2021年计划量为70万平方米,计划量同比增加27.3%。
800亿城市更新基金成立,旧改进程再加速
为广泛吸引社会力量参与上海旧改,加快旧改资金平衡,共同推进城市可持续更新和发展,六月初,上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议,成立了800亿规模的城市更新基金。基金由本地国企,规模开发商与险资共同成立。
城市更新基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目,促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护,有力推动上海城市更新进程。
对于招商蛇口、中交集团、万科集团、保利发展等入局城市更新基金的企业,将依托城市更新基金深入参与,扩大自己的旧改版图。
政企合作共赢,绿城、葛洲坝入局
对于未参与城市基金的房企,与中心城区政府合作是入局城市更新的途径之一。
上海城市更新自2019年以来采用“政企合作、市区联手、以区为主”的政策,区政府作为把关人,引入企业一同参与二级旧里以下房屋改造,这一政策有效地推动了城市更新的进程。
数据显示,自采用上述政策以来,成片二级旧里以下房屋改造进程明显加快,完成量增长迅速,2019年同比增长29.5%,2020年同比增长36.2%。
近期,开发商也开展行动。五月,绿城与上海黄浦区政府签订战略合作协议,双方将深化全方位合作,进一步加强在投资促进、城市发展、旧区改造等领域的协同发展。
六月初,葛洲坝另辟蹊径,携手上海金山区在片区开发、城市更新、综合交通、文旅康养等领域密切合作,携手实现更高质量发展。
土拍定向挂牌,征地流程加速项目周转
房企通过土拍市场拿下城中村改造用地,是政企合作的一种表现形式。
根据观点指数监测,在2021年上海第一次集中供地上,共出让6宗城中村改造用地,其中4宗涉宅地,均底价成交。
其中,宝山大场镇联东村两宗地被大华以14.66亿元摘得,青浦区徐泾镇老集镇地块被俊发联合体以15.4亿元拿下,奉贤新城肖塘地块则被奉贤国资委以13.64亿元拿下。
数据来源:上海土地市场、观点指数整理
城中村改造用地挂牌出让一般为定向出让,由区政府遴选合格参与方,改造主体一般是由开发商与当地乡镇经济联合社合资或乡镇人民政府组建。
征地流程由政府完成,须经过两轮征询,一轮要征求居民意见“是否愿意改造”,若超过90%的居民同意,政府部门就会出台相关的征收补偿征求意见稿,根据居民的建议适当调整,之后还要根据入户量房的面积,出具每套房屋的征收价格。
第二轮征求意见,要看居民是否接受改造方案,若签约率超过85%,即为征收生效。
相较于企业下场与村民商谈征地细节,上海征地流程由政府完成无疑缩短了企业投入的周期,加快了项目的周转。
由于开发商与区政府直接对接,并且集中一区开发区域聚集性较强,有利于打造品牌效应。据统计,2019-2021年上半年,在城中村改造项目上落子的主要有大华、上实城开、陆家嘴、中环、万科、中海、俊发、瑞安、佳兆业等房企,房企城市更新项目聚集在同个行政区中。
数据来源:上海土地市场、观点指数整理
大华集团在宝山区的城市更新参与度较高,2018年拿下宝山区4宗城中村改造用地,2019年摘得7宗,而今年又补仓两宗。
值得注意的是,万科在2019到2020年逐渐入局宝山区城中村改造项目,2020年大华在货源充足和外来房企竞争的叠加下,在宝山颗粒无收。但因“围标”事件影响,2021年上海第一批集中供地万科无缘参与,大华独得宝山区两宗城中村改造用地。
得益于2018-2019年的布局,目前大华在宝山区的待售货值较多,多数楼盘定位为刚需型,在市场表现出色。
今年4月入市的两新盘大华锦绣四季和大华公园荟,地块均为2019年摘得,其中前者开盘当日去化90%,而大华公园荟触及积分制,开盘首日售罄。6月加推的两新盘大华朗香公园里和大华城市公园均触及积分制,当日售罄。
中海则深耕普陀区,2020年前2月接连拿下3宗城中村改造项目,其中两宗商办,1宗涉宅地。但同样由于“围标”事件影响,目前在上海公开市场拿地或有一定难度。
而中海、万科日前加入的城市更新基金,或有利于打破目前拿地困局。
城市更新布局展望
上海城市更新进程加速,近两年将完成成片二级旧里以下房屋改造任务,同时转向攻坚零星二级旧里以下房屋改造。并且对历年来中心城区剩余的30块“毛地”(涉及二级旧里以下房屋约52.8万平方米,居民约3.6万余户),加大处置力度。
对于已加入城市更新基金的开发商而言,依托城市更新基金平台,与本地国企在城市更新领域合作是最优解。
对于想入局或扩大城市更新份额的其他规模房企,与中心城区政府合作是首选方案,也可以先进场零星二级旧里以下房屋改造项目,以撬动市场。
对于本地房企而言,虽然有着主场优势,但在外来房企的入场下拿地难度也有所增加。城中村改造项目资金成本相对较低,相对其他城市,上海的城市更新项目周期较短,去化快,本地房企应该深化与区政府的合作,寻找拿地机会。
此外,也可以着眼于其他城市,扩大布局范围。
相关阅读
- (2022-11-02)浙江前三季度商品房销售面积下降 9月社会消费品零售总额增长
- (2022-11-02)山东泰安调整部分个人住房公积金贷款政策 二孩三孩家庭最高可贷90万元
- (2022-10-28)安庆支持刚性住房需求 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限
- (2022-10-28)四川自贡市调整首套房认定标准 公积金贷款首付比例降至20%
- (2022-10-28)广西北海恢复公积金 “可提可贷” 多子女家庭提高住房公积金贷款额度
- (2022-10-14)江苏兴化调整住房公积金贷款首付比例 统一调整为20%
热点推荐
- (2023-01-06)当前热文:1月6日外汇市场行情走势分析:欧元/美元上涨 欧洲各国通胀率差异大
- (2023-01-06)微动态丨今日六大货币对多空情绪分析报告(2023/1/6)
- (2023-01-06)观天下!外汇市场行情走势分析:美元指数越来越显示出逆转的迹象
- (2023-01-06)外汇市场最新行情走势展望:澳元/美元将延续盘整
- (2023-01-06)天天观速讯丨中信建投期货1月6日交易策略
- (2023-01-06)最资讯丨经济观察 | 中国跨境电商“加速跑” 从规模型跑量向品牌塑造转变
最近更新
- (2023-01-06)当前热文:1月6日外汇市场行情走势分析:欧元/美元上涨 欧洲各国通胀率差异大
- (2023-01-06)微动态丨今日六大货币对多空情绪分析报告(2023/1/6)
- (2023-01-06)观天下!外汇市场行情走势分析:美元指数越来越显示出逆转的迹象
- (2023-01-06)外汇市场最新行情走势展望:澳元/美元将延续盘整
- (2023-01-06)天天观速讯丨中信建投期货1月6日交易策略
- (2023-01-06)最资讯丨经济观察 | 中国跨境电商“加速跑” 从规模型跑量向品牌塑造转变
- (2023-01-06)“惠民保”要更惠民
- (2023-01-06)强链保供守好经济生命线
- (2023-01-06)每日热议!新茶饮研究报告:新茶饮线上订单占比显著提升
- (2023-01-06)焦点速讯:我国国产体外膜肺氧合治疗(ECMO)产品获批上市
- (2023-01-06)XM外汇:美国原油库存增加,WTI油价自周线低位反弹,攀升至73.50美元附近
- (2023-01-06)世界热议:嘉盛集团:美元全盘走强,纽元/美元下跌处在两日低位0.6210附近
- (2023-01-06)环球精选!欧元区最新数据预测:欧元区12月调和CPI年率-未季调初值(%)预期值 9.7,或利好欧元
- (2023-01-06)今日外汇市场主要货币阻力支撑位预测(2023/1/6)
- (2023-01-06)环球即时:今日重点关注的财经数据和事件及主要数据解读(2023年1月6日)
- (2023-01-06)世界新动态:加快油茶产业发展三年行动方案印发
- (2023-01-06)环球微动态丨年货节助力市场活力持续释放
- (2023-01-06)全球快看点丨新疆阿克苏地区着力打造能源资源产业基地
- (2023-01-06)全球热头条丨市场监管总局指导免税行业健康有序发展
- (2023-01-06)开曼群岛元怎样换算英镑?开曼群岛元对美元汇率是多少?
- (2023-01-06)黎巴嫩磅对人民币汇率怎样?1000黎巴嫩磅是多少英镑?
- (2023-01-06)老挝基普对人民币汇率如何?1万老挝基普等于多少美元?
- (2023-01-06)100泰铢等于多少人民币?泰铢怎样兑换马来西亚元?
- (2023-01-06)台币与澳门元汇率怎样兑换?2000台币等于多少人民币?
- (2023-01-06)世界今亮点!上海技能人才工资增幅为近三年最高
- (2023-01-06)焦点速看:外汇主要货币对技术分析:美元、欧元、英镑、日元、澳元(2023/1/5)
- (2023-01-06)今日最新!1月5日外汇市场行情走势分析:由于市场怀疑美联储的承诺,欧元兑美元突破步履蹒跚
- (2023-01-06)世界热资讯!1月5日外汇市场行情走势分析:美元兑日元处于关键汇合区,美国数据即将公布
- (2023-01-06)当前资讯!今日晚间白银行情分析(2023年1月5日)
- (2023-01-06)1月6日重点数据和大事件前瞻